首提“五大趋势＋全周期价值运营”创新范式，引领存量时代资产高质量发展

上海2025年12月5日 美通社 －－ 在全球经济格局深度调整、中国经济迈向高质量发展的关键阶段，不动产行业正经历从“增量开发”向“存量运营”的历史性转型。在此背景下，仲量联行携手兴业研究与中国建筑科学研究院有限公司，共同发布《智驭未来 资掌全局：不动产策略及运营管理白皮书》（以下简称“白皮书”），系统提出不动产管理的“五大趋势”与“全生命周期价值运营”创新范式，为中国企业、投资机构等不动产持有者在复杂市场环境中实现资产保值增值提供战略指引。

白皮书指出，当前中国不动产行业正处于多重变革交汇点：一方面，“十五五”期间经济潜在增速中枢预计维持在4.5％左右，“三新”经济（新产业、新业态、新模式）占GDP比重已于2024年升至18％，推动企业全球空间布局加速重构；另一方面，房地产市场告别高增长，20002024年新建商品住宅累计销售面积达213.9亿平方米，新建办公用房累计销售面积5.3亿平方米，新建商业营业用房累计销售面积15.7亿平方米，需求重心已从“数量扩张”转向“品质提升”。叠加中央城市工作会议明确“内涵式发展”主基调，城市更新成为激活存量资产、优化城市功能的核心抓手。

在此宏观与行业双重变局下，不动产策略及运营管理的使命正从传统的“空间供给”跃升为“价值创造”。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“不动产作为实体经济的重要载体，其管理模式的进化是国家经济转型的微观映射。在‘十五五’高质量发展新阶段，卓越的资产管理能力已成为连接国家战略、产业升级与企业韧性发展的关键枢纽。它不仅是企业降本增效的工具，更是驱动新质生产力落地、实现绿色低碳转型和构建新型竞争优势的战略基石。”

首提“五大趋势”，构建不动产管理新生态

白皮书首次系统提炼不动产策略及运营管理领域的五大核心趋势：策略差异化、价值证券化、设计定制化、运营专业化、管理智慧化，形成覆盖资产全生命周期的完整生态图景。

第一，策略差异化 不同企业主体不动产管理目标存在差异。房地产企业聚焦“运营收益增值”，通过轻重并举提高管理效益；自用型企业强调“战略协同与成本优化”，将不动产支出（仅次于人力成本的第二大运营成本）纳入集中化、扁平化管理体系；投资机构则以“稳定现金流与资本退出”为核心，构建多元资产组合对冲市场波动。

第二，价值证券化 不动产正快速从固定资产向可交易金融资产升级。截至2025年10月底，中国公募REITs总市值约2206亿元，仅占沪深两市股市总市值0.2％，对比国际市场经验潜在发展空间巨大。白皮书通过对类REITs、ABS、Pre－REITs等工具梳理，系统探讨企业如何实践“重资产变现、轻资产运营”，从而完成资本闭环。

兴业研究基础行业部总经理助理、高级研究员钱炜武指出：“当前房地产行业正处于从开发逻辑向经营逻辑转型的关键窗口期。证券化不仅是融资方式的转变，更是资产价值发现机制的重构。通过REITs、私募基金等工具，不动产的现金流、运营效率和ESG表现将直接转化为资本市场定价依据。这要求资产持有方必须建立以长期稳健运营为核心的资产管理能力。”

第三，设计定制化 建筑载体需精准回应使用者需求迭代。办公场景强调健康、协作与灵活性，模块化家具、亲自然设计成标配；新能源技术如“光储直柔”系统可降碳10％以上，装配式改造助力工业空间功能升级，智能监测系统可实现预测性维护 新能源与新建筑技术正深刻重塑传统资产的价值评估体系和运营模式。此外，通过环境效率（降本）、社会认同（提升品牌与忠诚度）和治理优化（强化风控）三条路径创造“ESG溢价”，亦将提升资产长期价值。

中国建研院建筑设计院环境、健康、可持续发展中心主任续晨强调：“在‘双碳’目标与高质量发展要求下，建筑的绿色属性已从加分项转变为资产准入的基本门槛。白皮书所倡导的技术路径不仅关乎环保合规，更关键的是构建了一套可量化、可交易、可融资的绿色资产价值体系。未来，绿色性能将成为资产估值的核心变量之一。”

第四，运营专业化 精细化运营以提升不同资产的现金流稳定性与可持续性为目标。优质办公楼市场面临供应高峰与租金下行压力，运营方强化“文化认同＋绿色租约”以锁定核心租户；零售商业进入“价值回归时代”，非标商业、滨水公园、奥莱等融合文旅体验的新模式快速崛起，商业运营更调研贴近消费与快速迭代；酒店业加速分化，精选服务型酒店以聚焦优质睡眠体验、削减低效公区和调整品牌而降低成本提升回报；长租公寓则借力REITs通道，在一线及新一线城市产业聚集区打造高品质个性化产品建立起现金流蓄水池，并逐步探索存量办公楼转租赁住房的“再中心化”路径。

第五，管理智慧化 AI驱动不动产管理范式重构。技术应用已超越单点提效，迈向“智能决策全链融合人机协同”新阶段。仲量联行实践显示，AI智能体可自主执行客户挖掘、招商推广等复杂任务；端边云一体化架构使算法下沉至楼宇巡检等边缘场景；仲量联行数字孪生平台“筑视Visioneer”助力成都某科技企业精装项目巡检频次降低5倍、问题解决提速3倍；仲量联行一站式租约管理工具“睿界智管”则能实现全国租约数据统一管控，显著降低合规风险。

首创“全周期价值运营”模型，打通资产增值闭环

基于五大趋势，白皮书进一步提出“全周期不动产价值运营”创新模型，聚焦三大关键切入点：精细规划、空间运营、资本退出。

未来资产管理不再孤立看待空间、资本或技术。真正的竞争力在于系统整合能力 用金融工具激活资产，用定制设计提升体验，用智慧运营保障现金流，最终实现资产全生命周期的价值递增管理。

尤为值得关注的是，白皮书强调资产管理正从“价值守护”转向“价值共创”。资产本身迈向“数字孪生”双线管理 基于物联网与AI的数字线程，实现全生命周期虚实映射与模拟优化，使决策从“经验驱动”升级为“预见驱动”。未来，资产管理将成为企业战略的“感知器官”与“决策中枢”，在绿色可持续、产业链重构、价值运营提升等系统性变革中，构建新型竞争优势。

仲量联行华北区战略顾问部负责人王飞总结道：“在前期战略端，以市场价值评价为导向开展‘资产体检’，明确发展策略，契合企业中长期战略；在资产提升期，通过精细化改造与可持续设计，提升空间效率与服务竞争力；在运营阶段，依托专业化招商与数字化平台，稳定现金流、优化租户结构；在退出端，则灵活匹配公募REITs、类REITs、ABS等证券化工具，实现资产由‘物理实体’向‘金融产品’的价值跃迁。”

随着“十五五”规划临近，城市更新、新质生产力、ESG等国家战略将持续重塑不动产价值逻辑。本白皮书的发布，不仅为企业提供了应对不确定性的行动框架，更印证着中国不动产管理正式迈入以“价值创造”为核心的高质量发展新纪元。

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