北京2026年8月28日 美通社 －－ 享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行联合RICS（英国皇家特许测量师学会）中国及GRESB（格睿思）中国发布《从可持续发展表现到资产价值提升：绿色不动产的财务回报路径》行业案例研究手册（征求意见稿）。2026年正值《RICS评估全球标准》（“红皮书”）诞生50周年，也是ESG因素系统性融入全球不动产估值准则的关键节点：2026年4月生效的《RICS商业地产估值中的ESG与可持续发展》第四版，已明确将GRESB（格睿思）全球不动产可持续发展评级体系列为ESG因素估值的重要参考标准；《国际评估准则（IVS）》同样将气候风险、资源效率等可持续因素纳入估值数据输入的核心考量。伴随ESG全面渗透投资、运营、融资与估值全链条，绿色资产的价值如何落地为可观测、可衡量的财务回报，已成为行业核心议题。


作为面向中国内地市场的行业研究合集，《手册》以“绿色资产价值具有多路径、差异化特征，应从全生命周期和风险调整回报角度评估”为主要线索，搭建“收入端、成本端、估值端、融资端”四维分析框架，系统拆解ESG因素影响资产现金流、风险判断、资本支出、融资条件与市场流动性的完整传导路径，为投资人、资产管理人、估价师、评级机构、金融机构及行业从业者提供可落地的实践参考。

《手册》主要围绕以下五个核心问题展开：第一，国内外现有研究如何理解绿色溢价、棕色折价和财务回报；第二，这些研究结论对中国内地市场有何参考意义和局限；第三，可持续发展表现和ESG相关因素可能通过哪些路径影响地产资产的财务表现；第四，行业案例和专家观点能提供哪些实践启发；第五，中国市场后续还需要哪些数据积累和跨方协作。总体而言，本手册以国内外研究和专业标准为基础，以中国内地市场实践为重点，以行业案例和专家观点为支撑，围绕收入端、成本端、估值端和融资端等路径，分析可持续发展表现如何逐步进入资产管理、投资决策和价值判断，把运营表现逐步转化为可识别、可验证、可比较、可支持资本决策的财务价值。

立足本土市场：四大路径构建绿色价值

针对中国内地市场，手册特别提出：海外研究可为分析框架和证据参考提供支持，但其结论受市场成熟度、资产类型、投资人结构、政策环境、估价实践和数据质量等因素影响，需要结合本地市场重新理解，而非直接套用；行业应同时关注“绿色溢价”与“棕色折价”两面既要观察优质绿色资产能否在租赁、运营、融资和退出中体现竞争优势，也要关注高碳、低效或缺乏改造路径的资产可能面临的价值压力。

结合中国市场实践，手册以“收入－成本－估值－融资”四维框架拆解价值落地逻辑：

收入端：有助于匹配优质租户的ESG选址需求，通过优化租户结构、提升出租率与续约粘性、缩短空置周期，夯实长期现金流韧性。

成本端：能效提升、绿电应用、雨水回收、废弃物资源化、智慧运维等举措可有效降低能源、水资源消耗，并在案例中已实现量化节约。存量改造项目的“补贴＋节能”可显著摊薄CAPEX；而气候风险前置管理，也有助于减少未来合规与维修支出。

估值端：绿色表现不直接对应固定估值增幅，但优质的运营体系、租户结构与气候韧性，会改变市场对资产生命周期、现金流稳定性与转型风险的预期，理论上对应更优的资本化率与更低的风险折现率，强化估值抗周期韧性。

融资端：是现阶段较清晰的价值转化路径，通过绿色债券、可持续发展挂钩贷款（SLL）等工具将环境绩效与融资成本绑定，利率下浮效应可直接体现为财务费用节约。

当前国内不动产行业全面进入存量精细化运营时代，ESG、低碳转型已从品牌宣传概念转变为影响资产租金、融资、估值的核心经营变量。本手册以具有较成熟可持续发展实践和信息披露基础的代表性企业与持有型资产为主要案例，旨在识别绿色价值的主要传导路径和实践特征，相关案例能够为行业提供具有参考意义的观察。未来随着资产级可持续数据与财务、租赁、融资、估值数据的持续联通，以及产权方、资管方、估价机构、金融机构、评级体系的多方协同，可持续发展表现有望更加系统地转化为可识别、可验证、可比较、可进入资本决策的财务价值，推动行业绿色转型走深走实。

戴德梁行环球董事、大中华区首席执行官、RICS中国区域理事会主席赵锦权表示，“红皮书”发布50年来，始终伴随全球估值行业的迭代升级。当下ESG已从理念走向实操，成为影响资产长期价值的核心变量。这份手册既衔接了国际估值准则的底层逻辑，又贴合中国内地市场的发展阶段，能够帮助行业建立统一的专业语言，推动ESG因素更科学地融入估值、投资与资管全流程。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，国际评估准则已逐步融入可持续发展因素，随着近年来IVSC及RICS发布相关标准文件更新，ESG已经成为不动产估值不可或缺的主要元素之一。我们不能简单照搬海外固定绿色溢价参数，评估师需要开始结合国内资产交易、分析运营实测数据，区分气候转型、能耗差异等变量对NOI与折现率的影响，以审慎、客观的专业逻辑，把可持续绩效完整纳入资产全周期估值假设，为境内投资人、金融机构提供贴合本土市场公允定价依据。戴德梁行愿携手行业各方，以专业研究沉淀共识，以标杆实践赋能资产长期价值。

戴德梁行大中华区可持续咨询服务主管、大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管黄衍维表示，国内不动产绿色价值落地已从单一建筑认证走向全链条运营闭环。从开发隐含碳管控、存量楼宇节能改造，到绿色租约、碳资产与绿色金融联动，ESG绩效可逐层转化为运营成本优化、租户粘性提升等实际财务收益。立足内地存量资管发展阶段，系统梳理价值传导路径，能帮助市场各方看清可持续投入的长期回报逻辑。

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